صفر تا صد قرارداد مشارکت در ساخت
قبل از اینکه در خصوص نحوه عقد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز با شما عزیزان بپردازیم، لازم دیدم تا مختصری در این خصوص اشاره داشته باشم به این نوع عقد یا قرارداد که بصورت بسیار متداول و منسجم تر شده و در قالب فرم های رسمی در دفاتر ، مشاورین املاک به چشم میخورد. همچنین در این مطلب با تنظیم دقیق و نکات مهم یک قرارداد مشارکت در ساخت آشنا خواهیم شد.
با این همه تنظیم این قراردادها میتواند با نظارت و مشاوره با وکیل امور ملکی انجام شود .
مشارکت در ساخت یکی از فعالیت‌های حوزه املاک و ساخت و ساز است که طی سال‌های اخیر بسیار طرفدار پیدا کرده است. این کار به دنبال افزایش بهای ملک از یک سو و بالا رفتن قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت از سوی دیگر رواج پیدا کرد. اما یکی از مشکلاتی که طی چند سال اخیر در این زمینه شاهد بوده‌ایم، عدم پایبندی طرفین معامله به تعهدات خود بوده است. به همین دلیل این روزها به طرفین توصیه می‌شود از قراردادهای مشارکت در ساخت کمک بگیرند و البته از وکیلی که بتواند چنین قراردادی را به نفع طرفین تنظیم نماید. در ادامه بیشتر درباره مشارکت در ساخت، قرارداد این مشارکت و اصول و مزایای آن صحبت خواهیم کرد. با ما همراه باشد.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
به‌طور کلی به مشارکتی که بین پیمانکار سازنده املاک و صاحب یک ملک به‌منظور ساخت یک بنای جدید با تملک طرفین شراکت صورت می‌گیرد، مشارکت در ساخت گفته می‌شود. در این نوع فعالیت، هر دو طرف معامله بدون تحمل دردسرهای بی‌دلیل و البته جا ماندن از فعالیت مورد نظرشان به‌دلیل نداشتن سرمایه لازم، به سودی مناسب و دلخواه می‌رسند. یه این معنی که هم مالکِ زمین یا خانه کلنگی به کمک این مشارکت صاحب واحد‌های نوساز می‌شود و هم سازنده، بدون نیاز به هزینه کردن برای خرید یک ملک یا زمین، میتواند سرمایه خود را در کار مورد نظرش به گردش درآورد. این فعالیت امروزه توسط عقد یک قرارداد رسمی و قانونی مستند می‌شود. این قرار داد را قرارداد مدنی یا قرارداد مشارکت در ساخت می‌نامند. عقد قرارداد رسمی مشارکت در ساخت میتواند مانع از سودجویی و ایجاد مشکلات احتمالی در آینده شود. اما این قرارداد باید طبق اصولی مشخص تنظیم شود که در ادامه درباره این اصول صحبت خواهیم کرد.
نکات مهم در عقد قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، ذکر برخی نکات به‌منظور پیشگیری از متضرر شدن طرفین معامله بسار مهم است. البته این نکات برخی برای مالک و برخی برای پیمانکار اهمیت ویژه پیدا می‌کنند و تعدادی نیز از اهمیت یکسان برای طرفین برخوردارند. مواردی که برای طرفین معامله اهمیت برابری دارند عبارتند از:
- مشخص شدن متراژ زمین و قیمت‌گذاری دقیق آن براساس متراژ و مالکیت زمین
- مشخص شدن سهم مشارکت هریک از طرفین، پس از قیمت‌گذاری دقیق ملک. به این معنی که قیمت مصالح و هزینه ساخت نیز براورد شده و میزان آورده هریک مشخص شود. به بیان دیگر درصد مشارکت طرفین در ساخت تعیین و به آن متعهد می‌شوند.
- در بالای صفحه قرارداد ذکر شود که «قرارداد مشارکت در ساخت» و از عباراتی مانند مبایعه نامه، قولنامه و …. استفاده نشود.
- قرار دادن شرایطی به‌منظور تامین ضمانت اجرایی طرفین درصورت عدم پایبندی آن‌ها به تعهدات خود. به این معنی که شرایط فسخ قرارداد پیش‌بینی شود و وجه التزامی نیز به عنوان جریمه برای عدم تعهد طرفین مشخص شود.
اما مواردی که مالک باید در متن قرارداد به آن‌ها توجه کند شامل موارد زیر می‌شود:
- زمان شروع فعالیت ساخت و ساز و زمان تحویل ملک آماده در قرارداد مشخص شده باشد. (بهتر است مراحل مختلف مانند خاک‌برداری، ساخت اسکلت، سفت کاری و … با زمان‌بندی مشخص ذکر شوند.)
- کیفیت ساخت ملک و شرایط متریال مورد استفاده در ساخت مشخص شده باشد.
- سازنده متعهد شود که تمامی هزینه‌های اداری مراحل ساخت را نیز در کنار هزینه‌های ساخت پرداخت کند.
- سازند متعهد شود که در طول مدت ساخت مبلغی را به عنوان اجاره به مالک پرداخت کند.
- درصورتی که مالک یک وکالت‌نامه به سازنده می‌دهد، زمان این وکالت‌نامه محدود و مشخص باشد و شرایط آن نیز کاملا دقیق ذکر شود تا اختیارات غیرضروری به او داده نشود.
نکاتی که سازنده باید حین عقد قرارداد مدنظر قرار دهد نیز به این شرح است:
- ملک مورد نظر حتما سند معتبر داشته باشد.
- اگر تعداد مالکان بیش از یک نفر باشد، تمامی آن‌ها هنگام عقد قرارداد حاضر بوده و قرارداد را امضا کنند. ضمن اینکه قدر السهم آن‌ها از زمین ملک مشخص شود و سهم مشارکت هریک نیز تعیین گردد.
- درصورت امضای قرارداد توسط وکیل مالک، وکالت‌نامه او معتبر و قابل استناد باشد.
- زمان تخلیه ملک از سوی مالک برای آغاز عملیات تخریب و ساخت مشخص شود.
درنهایت باید گفت، بهتر است هردو طرف قرارداد، به‌خصوص مالک یا مالکین، قبل از امضا و عقد قرارداد تحقیقات لازم را از فرد یا افراد مقابل به عمل آورند و با اطمینان خاطر به عقد چنین قراردادی اقدام نمایند.
تنظیم دقیق قرارداد مشارکت در ساخت
نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است با مشورت و نظارت یک وکیل دادگستری که اشراف کامل به قوانین و مقررات این مشارکت دارد انجام شود. چرا که ممکن است در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، بندهای مختلف آن به شکلی نوشته شود که ضرر و زیان یکی از طرفین را به دنبال داشته باشد. یا اینکه یکی از بندهای مهم در قرارداد ذکر نشود. گاهی نداشتن تخصص لازم ممکن است منجر به استفاده از لفظی ابهام‌آمیز در یکی از بندهای قرارداد شود و در مواقع رسیدگی‌های قانونی این الفاظ موجب ضایع شدن حق یکی از طرفین گردد. بنابراین بهتر است قرارداد به‌صورت دقیق و کامل تحت نظارت یک وکیل مسلط به این امر تنظیم گردد. سپس عقد قرارداد نیز باید در مرکزی معتبر صورت گیرد تا در صورت نیاز به پیگردهای قانونی، قرارداد قابل استناد باشد. لازم به ذکر است که در مشارکت‌های ساخت مالک بیشتر با مخاطرات گوناگون مواجه است و باید نسبت به عقب قراردادی دقیق و قانونی حساسیت بیشتری داشته باشد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت براساس موضوع قرارداد (نوع ملکی یا زمین و بنایی که قرار است در آن ساخته شود.) و طرفین قرارداد (حقیقی یا حقوقی) به چند دسته تقسیم می‌شوند. انواع این قرارداد نیز نکات و جزئیات مختص به خود را دارند که باید به آن‌ها دقت شود.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت براساس موضوع قرارداد
در این بخش ممکن است موضوع، مشارکت در ساخت یک آپارتمان باشد که رایج‌ترین نوع قرارداد مشارکت در ساخت است. ممکن است ملک یک خانه کلنگی با یک مالک باشد یا یک آپارتمان قدیمی با چند مالک، که در این صورت باید قرارداد با دقت بیشتری بین مالکین تنظیم گردد. اما گاهی مشارکت در ساخت خانه یا ویلا در یک زمین خالی صورت می‌گیرد. در این صورت سهم مشارکت و دریافتی نهایی متفاوت خواهد بود و باید توافق براساس ارزش‌گذاری زمین و ساخت و مندرجات قانونی صورت گیرد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت براساس طرفین قرارداد
در این بخش ممکن است قرارداد بین دو شخص حقیقی یا دو شخص حقوقی یا یک شخص حقیقی و یک شخص حقوقی عقد شود. در هریک از این شرایط، باید نسبت به برخی از نکات و بندها توجه و دقت ویژه داشت. برای مثال درمورد اشخاص حقوقی باید بررسی شود که طرفین قرارداد صلاحیت و شرایط لازم جهت عقد قرارداد را دارند و درمورد اشخاص حقوقی باید بررسی کرد که اختیارات لازم را برای این‌کار به‌شکل قانونی داشته باشند. این موارد البته بخشی از نکاتی است که در این مواقع باید مدنظر قرار بگیرند.
از موارد مهم دیگر که ممکن است در انواع قرارداد مشارکت در ساخت به‌میان آید، مشارکت مالک زمین در بخشی از هزینه ساخت است. در این مواقع نیز باید سهم مشارکت طرفین در هزینه‌های ساخت کاملا مشخص شود تا درنهایت سهم هریک از بنا و ساختمان نهایی نیز تعیین گردد. مشخص کردن سهم مشارکت (یا آورده) هریک از طرفین طبق فرمول‌ها و اصول خاصی محاسبه می‌شود. باید اضافه کرد هریک از انواع قرارداد مشارکت در ساخت جزئیاتی دارد که اشراف به همه آن‌ها از عهده افراد عادی برنمی‌آید و نیاز به تسلط یک کارشناس متخصص در این امر دارد.
مزایای قرارداد مشارکت در ساخت
به‌طور کلی مشارکت در ساخت از مشارکت‌های مفید است که سود دو جانبه برای طرفین قرارداد به‌همراه دارد. اما همانطور که گفته شد این مشارکت باید در یک قرارداد قانونی و دقیق منعقد گردد. اما از مزایای عقد قرارداد مشارکت در ساخت باید به موارد زیر اشاره کرد:
- قرارداد مشارکت در ساخت از انواع عقود «لازم» است. به این معنی که طرفین قرارداد حق فسخ آن را ندارند. مگر اینکه در متن قرار داد چنین اختیاری برای یکی از طرفین با شروط خاص درنظر گرفته شود.
- عقد قرارداد مشارکت در ساخت میتواند احتمال هرگونه سودجویی و کلاهبرداری را به صفر برساند.
- داشتن قرارداد قانونی مشارکت در ساخت به طرفین مشارکت این امکان را می‌دهد تا درصورت عدم تعهد هریک از طرفین و اجرا نمودن مفاد مشخص شده در قرارداد، مراتب شکایت خود را از طریق قانون پیش برده و بتواند از این طریق از حقوق ضایع شده خود دفاع کرده ضرر و زیانش را جبران نماید.
- عقد قرارداد مشارکت در ساخت با تمامی مفاد و جزئیات، سهم و قدر مشارکت هریک از طرفین را مشخص می‌کند و درنهایت اختلافی در این بین باقی نمی‌ماند.
- از آنجا که در قرارداد مشارکت در ساخت زمان‌بندی تمامی کارها مشخص می‌شود، طرفین با نظم بیشتری برنامه‌ریزی‌های لازم را انجام می‌دهند.
- با ذکر شرایط ساخت و کیفیت ساخت، هم مالک میتواند پیگیر اجرای دقیق شرایط ذکر شده باشد و هم پیمانکار ملزم به اجرای توقعات خارج از قرارداد مالک نخواهد بود.
به این مزایا باید مزیت‌های مشارکت در ساخت را نیز اضافه نمود. اینکه مالک که تخصص و توان لازم برای ساخت یک ساختمان جدید را ندارد این‌کار را به فرد یا افرادی متخصص و متبحر می‌سپارد تا منزل و ملک کلنگی او را به خانه و آپارتمانی نوساز و سلامت تبدیل کنند.
کلام آخر
در کنار تمامی مزایای عقد قرارداد مشارکت در ساخت، برخی معایب مانند امکان سودجویی و کلاهبرداری سازنده، عدم اجرای تعهدات از سوی او یا حتی بهانه‌جویی و کارشکنی از سوی مالک در این نوع مشارکت وجود دارد. برای اجتناب از همه این مشکلات، عقد قراردادی دقیق و بی‌نقص با رعایت تمامی نکات قانونی و حقوقی، تحت نظر وکیل مجرب دادگستری با تخصص قرارداد مشارکت در ساخت به متقاضیان و علاقمندان این نوع شراکت توصیه می‌شود.
هرچند که مشاوران معاملات املاک و مستغلات باتجربه و متخصص خیلی زیادی هم در زمینه عقد قرراداد مشارکت در ساخت در حال فعالیت هستند که براستی، با تجربه خیلی خوب خوب، ضمن عقد قرارداد های حرفه ای و سالم، موجب رضایت طرفین در قرارداد می شوند.
پایان مطلب
لینک های مفید و مرتبط
ارسال یک پاسخ